Квартиры на Солнечной поляне.

[Krocoss]

Квартиры на Солнечной поляне, что это? Доступное решение квартирного вопроса или выгодное вложение денег в маленькую квартиру или ПОЛНОЕ ФУФЛО?
Итак, предлагаю анализ целесообразности покупки квартиры на Солнечной поляне г.Хабаровск, а точнее поселок Мирное. Подход к данному вопросу был очень серьезный.
продажа квартир в городе Хабаровск. Можно подать бесплатное объявление здесь же.

РАССМАТРИВАЮТСЯ 2 ВАРИАНТА ЦЕЛЕЙ ПОКУПКИ:
1.Покупка как решение квартирного вопроса малыми деньгами.
2.Выгодное вложение денег в маленькую квартиру с целью перепродажи или сдачи в аренду до перепродажи
Итак сначала ОБЩИЙ ВЫВОД:
1. Покупка как решение квартирного вопроса малыми деньгами не имеет целесообразности так как данная покупка получается дорогой.
2. Выгодное вложение денег не оправдывает себя, выгоднее просто положить в банк или в доллары.
Теперь все по порядку:
Итак у Вас 1-2 млн руб и Вы ищете квартиру. На первый взгляд предложение Солнечной поляны кажется очень выгодным: квартиры от 950тыс, «кирпичный» дом, огороженная территория,хорошая транспортная доступность если есть автомобиль, новостройка. Так вот имейте ввиду, что Вам предлагается квартира в домах эксплуатация и ввод в эксплуатацию вызывает большие вопросы и ожидается огромный гемморой и расходы. ВАМ ПРИДЕТСЯ ЖИТЬ В КВАРТИРЕ С ХРУЩЕВСКИМИ МЕТРАЖАМИ, А ТО И МЕНЬШЕ И ИМЕТЬ СОСЕДЕЙ ЖИВЯ ЗА ГОРОДОМ.Таких домов многоквартирных в эксплуатации в городе еще нет, они только появляются, и Вы берете эти риски на себя. Вас ждет длительное отсутствие автобусного сообщения, отсутствие дорог внутри поселка, отсутствие нормального благоустройства территории, вакханалия «пропускного режима», никакая инфраструктура, большие расходы на ремонт жилья, дорог,постоянная опасность отключения света и как следствие остаться без тепла, не будет у Вас и детского садика муниципального никогда, а коммерческого года три, благоустроенного парка не будет, водоема тоже, большие расходы на отопление с руганью, высокая стоимость квадратного метра, падение спроса на данные квартиры и корректировка цен на квадратный метр до уровня экономической целесообразности(не виде снижения цены, а в виде стагнации их стоимости при общем росте)
Строятся данные дома по очень дешевой технологии с маленькими затратами, большими обещаниями и жадностью наживы на Вас.
Итак, сначала был призведен мониторинг стоимости жилья по аналогии с с.Тополево, стало понятно, что квадратный метр стоит так же как жилье уже с отделкой, но вот маленький метраж делает свое дело в сторону общего снижения цены и завораживает, а вдруг потом подорожает, народ то у нас стоимость в первую очередь общую маленькую ищет, и редко кто на квадраты переводит и живет в хрущевках с ценой квадрата как элитного жилья-наварюсь.
ВЫЕЗД.Первое, что я увидел самодельный знак автобусной остановки и сразу почувствовал себя лохом которого тут разводят. Сразу позвонил уточнил- итог пока нормальное количество народу жить не будет ни о каком автобусе, кроме некоторых заездов проплаченных (пиарных) Пояной как минимум 4 года еще не видать. Можно конечно с трассы на Князе-Волконском, но вот беда ни пешеходного перехода там, ни ограничения скоростей автомобилей, ни остановки, и автобус этот в самые нужные утренние и вечерние часы часто полон и не останавливается. Вобщем, чтобы уехать в город надо перейти 4-х полосную дорогу где едут автомобили со скоростью от 100км/ч и более и если собьют сам будешь виноват, освещения тоже нет и если повезет, то уедешь на проходящем, а нет то на попутном транспорте за другие деньги. Короче, только автомобиль ближайшие 4-5лет точно, это накладывает ограничения на наличие членов семьи без него, а если у самого нет автомобиля, то пока покупать там квартиру для жизни противопоказано.
Идем, дальше-КПП, преодолеваем без каких-либо проблем даже на автомобиле, не то что пешком. Охранник даже не вышел, его стекло было отгорожено светоотражающей заслонкой от солнца. Хотя, вобщем-то при таком количестве жителей (50 3этажных домов х15 квартир в среднем =750) на пропускной режим надеяться и не надо, такой опыт на моей практике был дважды, результат бардак в случае военного городка и отказ от такого режима в случае новостроек из-за отсутствия смысла этой деятельности. Пропускной режим возможен только при не очень большом количестве жителей с нормальным уровнем дохода и миропониманием. Вобщем КПП в коттеджном поселке жить будет, будет оно жить и в случае наличия нескольких трехэтажек, а при 50-утопия. Так что охраняемый, тоесть как бы элитный поселок это профанация которая уже сейчас ею является, а когда за эту профанацию перестанет платить Поляна, она ляжет на жителей и из-за бардака изживет сама собой, вот увидите. Если бы Поляна не пошла по пути увеличения строительства именно квартирных домов (первоначально их было очень мало, в основном коттеджи) наладить пропускной режим не сложно, но так нет. Таким образом, делаем вывод, слово «охраняемый» со временем всем станет понятно «как», либо исчезнет, что скажется на комфорте и цене. А сейчас вы платите за слово «охраняемый», только надо было добавить «на срок строительства от разворовывания стройматериалов и в качестве маркетингового ходя для увеличения стоимости», а не для того,чтобы Вам было хорошо.
Идем дальше-видим понижающий траснсформатор. Я не электрик, но уверен, что такого трансформатора не хватит по мощности на отопление электричеством такого количества квартир, а вот коттеджного городка вполне, значит либо менять либо...
Продолжаем движение-дорога однополосная с канавами по сторонам. На время строительства обеспечивает конечно достаточный уровень доступности. Звоним, уточняем у Поляны, дороги если расширят, то только отсыпят, никакого вам асфальта. Сам живу в новостройке, так через 3 года даже в асфальте появились изъяны, а при таком количестве жителей это будет вечное месиво, делать которое будет дорого, что сказывается на стоимости квадратного метра. Где новостройку в городе Вы купите с грунтовкой в радиусе 100м, а тут пожалуйста. Как говориться потом скинитесь тысяч по 50 и заасфальтируете.
Лег взгляд на столбы с проводами, сами столбы вроде нормальные, но вот по «воздушке» снабжать столько потребителей электроэнергией напряжением 220 для отопления и др нужд как-то неясно, там ведь провод должен тогда висеть толщиной с полкулака каждый, а их четыре: ноль и три фазы. Явно такому количеству потребителей для отопления надо под землей прокладывать толстый провод, но тут экономия.
Идем и упираемся в табличку «Административное здание 600м2, частный детский сад, кафе, ТСЖ, аптека, магазин» начало строительства 10.07.2012. Сейчас август и видя сзади пустое поле чуствую себя опять лохом почему-то. Звоним «своим людям», уточняем, Поляна действительно хочет здание это строить, но не хочет сама все, хочет, чтобы хоть какие-то помещения раскупили предприниматели для будущего бизнеса, заодно и подтверждается факт отсутствия ближайшие лет 100 муниципального садика поблизости, якобы от властей поселка Мирное, посмеялись. Звоним человеку работающему с предпринимателями малого бизнеса интересуемся перспективами такого выгодного предложения. Ответ: невыгодно и рискованно, когда домов 5 построят и заселят, тоесть квартиры уже отремонтируются и люди начнут жить возможно кто-то заинтересуется, но только помещением под продовольственный магазин, под детский сад, кафе и под аптеку только по факту когда видно, что жителей много, детей достаточно и кому работать (персонал) будет, это лет через 5.Да и зачем говорит сейчас кому-то там вкладываться чтобы стояло, там проблем больших не будет павильон поставить всегда поблизости, когда уже спрос будет точно, а не будет народу так и нафиг вкладываться, чтобы стояло. Прод. Магазин реально возможен года через 3 и это уже радует. Но вот все остальное это рекламная табличка-это злит и разочаровывает. Вобщем дураков нет вложиться в такую недвижимость, чтобы она простаивала несколько лет точно. Делаем вывод либо Солнечная поляна примет волевое решение о строительстве административного здания за счет собственных средств, либо перепишут дату начала строительства и так далее.
Уточняем про благоустройство (реальное) у знакомого человека с поляны, вобщем отсыпят точно, может немного дорожек тонких сделают чтобы другие дома продавались, сделают видимость детского городка, на нормальный дорогой и качественный не рассчитывайте(в голове – опять профанация), насчет парка это вообще больше маркетинг, так как сделать его нормально это дорого, ну на небольшое благоустройство (вида профанации) возможно расчитывать, если продажи квартир также будут идти. Директор хочет все квартирами застроить, очень выгодно. Делать качественное благоустройство не будут конечно, это Вы сами, он деньги зарабатывает и расходы считать умеет, то-то мы закупаем стройматериалы даже за наличку и все равно где, так дешевле у барыг получается. А вообще планы его постоянно меняются и что там в итоге построят никто теперь уже не знает точно. Строили коттеджи и строили, а тут он на квартирах помешался-очень выгодно ему по сравнению с коттеджами, так больше рентабельность намного.
Конечно, остальные детали спрашивать неудобно, да и так много узнали. Теперь звоним строителям- начальнику одной стройки и уточняем стоимость такого строительства учитывая все масштабы застройки . Приходится рассказывать все детали. По ходу узнаем, что сама технология строительства не так уж и плоха, но дешевая, узнаем что больше 3 этажей они строить не могут так как это требует разрешения, и то что им дешево обходятся сети и оформление. Вывод опытного строителя стоимость 1м2 НЕ ПРЕВЫШАЕТ 20тыс.руб., Но, учитывая все описание объекта, она может серьезно увеличиться если будут нормально (повторюсь нормально) делать дороги, благоустройство и парк и может очень подняться - это серьезные затраты. Поэтому, на этом точно будут экономить так как это напрямую съедает их прибыль. Когда я сказал ему что стоимость 1м2 здесь в среднем 40000руб., он говорит, сейчас такую норму прибыли позволяют себе только Дальспецстрой да и то не всегда и Амурские зори. Конечно, они бросят коттеджи и будут строить квартиры, но это пока народ не поймет что за хрень им предлагают. Но, если Поляна вложится в инфраструктуру серьезно, то будет нормально, но говорит этого никто не делает, так как за это никто не платит. Говорит, вот ты бы куда направил предположим 100млн.руб: себе или сделал там всю инфраструктуру, вот и думай… Главное продать, построить саму квартиру (ведь только она указана в договоре) и передать ТСЖ, а то что ты видишь на рекламе может оказаться не совсем то или за отдельные деньги. Спрашиваю на чем же они экономят в таком строительстве кроме благоустройства и сетей. Ответ: отсевбетон самый дешевый кирпич,есть у него свои минусы, но для малоэтажного строительства вполне пригоден, затраты на фундамент точно не известны поэтому есть ли тут экономия непонятно, будем надеяться, что нет; далее отсутствие штукатурки стен дает серьезную экономию, (я посчитал чтобы просто отштукатурить квартиру надо еще 1500 на 1м2 площади квартиры, а качественно и придирчиво 2000). Оконные проемы без подоконников, отсутствие: электропроводки в квартире, системы отопления, системы горячего водоснабжения всего дома и такой мелочи как счетчики дает серьезную экономию. Спросил про остекление балконов, но я не знал ответ, «думаю, что нет» сказал я. А говорит подожди, они потом еще, как дом будет готов, умудрятся Вам чердак продать, так сейчас делают, я засмеялся. Вобщем, если уж брать у них для себя, так коттедж типа Народный дом будет намного лучше и выгоднее чем квартира да еще и с землей, там достроишь себе как деньги будут, а нет то продашь. Потом говорит, а свет у вас отключат зимой, ты уже подумал куда поедешь. Вообще идея конвекторного отопления ему не очень понравилась, но говорит был в Китае видел там такое не раз, вобщем живут люди.
Я же очередной раз удостоверился в своих выводах, что отопление это принесет вечный геморрой и ругань. Так предполагается, что после сдачи 1 дома (предположительно декабрь 2012) все дружно поставят конвектора в своих квартирах, подпишут какую-то бумажку, что каждый обязан топить свою квартиру конвектором и все будут независимо от проживания топить и своевременно оплачивать электроэнергию. ДА НИКОГДА ЭТОГО НЕ БУДЕТ!!! УТОПИЯ! Реально многие купили тут квартиру как вложение денег, кто-то купил кому-то и вобщем торопиться отделывать нет надобности. И каждый не захочет платить за электричество в квартире в которой не живет. Если дом заселится как все новостройки сначала на 20-30%, то это вообще кошмар. Будут топиться лишь некоторые квартиры, соответственно, чтобы отопить свою квартиру где вокруг холод нужно много электричества, а стены промерзают и обои отваливаются. Кроме того, как правило собственники новостроек (до50%) сначала появляются редко и квартплату не платят, отсюда проблемы содержать дом, да и отапливать подьезды. Но даже, если заставят всех топить каким-то чудным образом, уж оплачивать своевременно хрен кого заставишь, тем более, если он там появляется раз в 2 месяца. Зато можно купить квартиру там и пусть стоит, затраты на нее маленькие, Вашим КПП я не пользуюсь, по дороге не езжу соответственно пока не заселюсь платить ни за что не буду.
Таким образом, я посчитал ее реальную стоимость. Цена 40+штукатурка с конвекторами 2000 на квадрат+дороги и счетчики, подоконники, электропроводка и всякие мелочи поднимут себестоимость еще минимум на 1500 за квадрат, итого квартира за городом без отделки 43500 зам2. Учитывая гемморой с отоплением и подход к благоустройству, а его очень хорошо видно на Поляне 1 и 2 очереди, вывод тут либо коттедж, где ты сам все делаешь себе либо квартира в Тополево, которая в итоге если посчитать отделку обходиться ДЕШЕВЛЕ.
Теперь анализируем ее как вложение денег. Учитывая коньюнктуру рынка, наличие свободных площадей под застройку и стоимость затрат на отделку делаю вывод что продать намного дороже себестоимости не удастся, сдавать там можно только очень дешево, что теряет смысл такого предприятия вообще. Риски тоже не радуют: оформление по договору без регистрации в юстиции, отсутствия у кого либо опыта эксплуатации многоквартирных домов подобного типа, долгое наращивание инфраструктуры (хотя бы магазин), завышенная стоимость по отношению к себестоимости, но пока оправданная перекосом спроса/предложения, очень не комфортные квартиры по площади. Поэтому делаем ВЫВОД: вложение не принесет прибыли, убытки возможно небольшие в виде стагнации цен на такое жилье при общем росте, когда народ его «наесться» и поймет, что оно не такое уж и дешевое как кажется. Есть только один способ на нем заработать- сейчас купить и как только построят без отделки продавать если Поляна поднимет цену хотя бы на 1000, что при ее жадности возможно. Но все это рисковано, можно и не успеть, надо тогда было раньше покупать, сейчас уже раскуплено, что строиться до апреля точно. Вобщем больно рискованно, а прибыли либо не будет, либо будет очень маленькой.
Короче понятно, строила бы себе дальше Поляна коттеджи, да строила, а тут увидела такую прибыль и бросилась туда только для обогащения, не думая как народ будет потом за городом ютиться в квартирах общей площадью от24м2, где комната-зал 9,9м2, а кухня едва превышает 5.

Продолжение на стр.2

[YoulluPukki]

Король Набросов?

[Xenos]

Сделайте текст хоть немного читабельным - уважайте собеседника!

[Alex_winwin]

жырный наброс
кэп курит в сторонке

[Fedos]

Да ну, ничем не примечательный наброс. Даже мысли не приходит задуматься о том что говорил автор. Сразу видно - наброс =) Пофлудить можно разве что...

[parts]

Весьма похоже на правду. Или кухня 5 кв м - фантазия автора?
Про отопление конвекторами - в одной типа элитной новостройке такое уже предлагали. Реально год после сдачи дом отапливаться не будет нормально.

Хотя антипиар весьма жирный Ждем представителей СП

[Ivan]

думаю, что всем и так понятно, что многоквартирные дома на поляне фуфло... но за эту цену чего вы хотели?... учитывая еще и жажду наживы

[lokkii]

Уважаемый ТС ваш текст очень тяжело и неприятно просто читать. Ф попу.

[smiths27]

Нормальный наброс, по сути все так и есть. Что там не приятного читать не понятно.

[Krocoss]

Весьма похоже на правду. Или кухня 5 кв м - фантазия автора?
Про отопление конвекторами - в одной типа элитной новостройке такое уже предлагали. Реально год после сдачи дом отапливаться не будет нормально.

Хотя антипиар весьма жирный Ждем представителей СП

Никакой выдумки и фантазии, только факты

[Serhio]

оформление по договору без регистрации в юстиции

первое и единственное, почему туда даже близко не стоит подходить.

Про отсутствие инфраструктуры - это бич всех новых районов, от этого никуда не деться.

[Serhio]

Перекрытия деревянные - вообще убили конечно

Наброс конечно, но потенциальным покупателям повод задуматься.

[YoulluPukki]

Да там клетушки такие, как вообще можно их купить?

[Inkasor]

Гостинки однако под наем

[parts]

Inkasor
И почем ты их там будешь сдавать? По 8 тр плюс столько же за отопление электричеством?

[YoulluPukki]

parts
посуточно вполне

[Serhio]

YoulluPukki
посуточно - только разве что для амурных дел на стороне.
Командировочные и туристы в такие чегиря не поедут

[Inkasor]

parts
я же шучу отопление э/э там может подешевле будет, хотя я не знаю какой там контур и утепление, а может и так.

Доходный дом-то по другому строится, там не надо велосипед изобретать

[YoulluPukki]

посуточно - только разве что для амурных дел на стороне.

[Inkasor]

Это какой классный дом порока получится!